오늘은, 제가 경매 공부를 하면서 평소에도 궁금했었던 내용을 가지고 같이 논의해보겠습니다.
아래 물건을 가지고, 권리분석을 진행하면서, 항상 느끼던 궁금증을 같이 풀어보도록 하겠습니다.
2020년 10월 7일에 김XX 씨가 2억 3천만원을 가지고 해당 부동산을 취득하였습니다.
그리고 나서 1년 뒤인 2021년 8월 31일에 주식회사 지인 파이낸스 대부업체에서 4억 2천만원의 저당을 잡죠.
네 맞습니다. 해당 경매가 시작된 이유기도 하죠. 임의 경매를 했으니까요.
(3억을 빌렸는데 4.2억이나 근저당을 잡은거 보면 대부업체는 참 무섭네요)
도대체 왜 임차를 한 걸까?
근데 여기서 궁금한점은, 우리의 임차인 이XX 씨는 2021년 11월 9일에 전입신고를 합니다. 물론 전입을 그 전에 했을 수도 있겠지만, 3달 전인 8월 31일에 4.2억이라는 큰 돈이 저당이 잡힌 집인데도 왜 임차를 한걸까요?
자 한번 같이 보죠.
확정일자를 받는 조건은, 전세계약서가 있어야 가능합니다.
대항력을 확보하기 위해 정상적인 임대차계약이라면 확정일자를 받아놓습니다.
확정일자가 없다는건 정상적인 임대차가 아니라는 얘기입니다.
두 가지 경우로 나뉠 것 같습니다.
이런 경우 2가지로 추측됩니다.
1) 임차보증금 없는 허위임차인(가족,지인 등)
가족이나 지인이므로, 계약서 작성안했을 확률 높을 것 같습니다.
2) 계약서는 작성했지만, 실제로는 임차보증금을 설정 안해서 확정일자 안받은경우
계약서 작성한 쌍방이 아는사이 일때 임차인이 계약서 기반으로 대출이 필요한 경우 이렇게하기도 합니다.
즉 두가지 모두,계약서 기반으로 대출만 했을뿐,
집주인(임차인의 친구 혹은 가족)에게 넘겨준 보증금은 실제로는 없을 수 있겠네요.
애초에 선순위 임차인이 아니기 때문에, (즉 대항력이 없기에) 권리상 문제는 없습니다.
또한, 우리는 명도의 난이도를 따져야 하는데
명도도 보통 지인일 확률이 높아서 그리 난이도가 높지 않을 것 같네요.
댓글과 질문, 모두 환영합니다.
같이 부자되자구요~
