2024년 1월 아파트 경매 정리

여러분 크리스마스 잘 보내셨나요?

다사다난했던 2023년도 벌써 이렇게 지나가고,
이제 3일뒤면 2024년이 저를 반기네요..말도 안됩니다. 벌써 2024년이라니..

 

신년맞이 1월 아파트 경매 분석

2024년 신년을 맞아서, 1월에 진행하는 아파트 경매를 정리해보려고 합니다. 

 

아파트 경매 기준은... 제 입맛대로 하였어요ㅎㅎ (정말 제가 돈이 있었다면 받고 싶었던 물건들)

일단 국평이 아닌 59이하의 소형 아파트로 골라보았고, 서울이 아닌 경기도권의 아파트들입니다.

 

세 물건 모두 층도 좋습니다.. 각각 22층 18층 13층... 물론 탑층 아니구요!

 

(사실 정리하면서... 1기 신도시 특별법의 평촌-산본-수리산역 라인에 대해서 한 마디 해보려고 합니다.)

 

1. 동탄의 예당마을 푸르지오

 

 

2. 죽전의 도담마을 우미이노스빌

 

 

3. 안양의 목련우성 5단지

 

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세 아파트 모범 낙찰가 분석 

동탄 예당마을 푸르지오 : 4억 후반 낙찰가능권
죽전 도담마을 우마이노스빌 : 5억 낙찰가능권
호계 목련우성 5단지 : 3억 후반 낙찰가능권

 

참고로 "낙찰 가능권"이란 말은, 그 가격으로 받으면 가장 좋을 것 같다는 뜻입니다 ㅎㅎ

 

예당마을은 제가 근무하는 직장과 근처이기도하고, 세 물건중에 가장 새 아파트라서 임장을 갈 예정입니다.

죽전 우마이노스빌은 죽전에서 5억대로 입성할 수 있는 59타입 물건이라 스윽 올려놓아보았습니다.

 

무엇보다 목련우성 5단지는 평촌의 1기 신도시 특별법 역세권 물건이라서 살짝 탐이 나네요..

근데 건물 면적이 너무 작고, 그로 인해 대지권도 작아서 추후 재건축에 문제입니다.

 

호갱노노 어플을 통해 GAP을 한 번 보면, 갭이 가장 큰 것은 예당마을 푸르지오,
가장 작은 갭은 목련우성 5단지이네요.

 

 

동탄마을 예당푸르지오의 경우 4억 후반으로 낙찰받을 수 있다면 전세 갭은 1.5억정도, 

트램이 곧 생긴다고 하지만(2030년에는 생기려나요..)

서울 접근성은 버스로 강남말고는 사실 죽전이나 평촌과는 비교 불가능하다고 봅니다.

죽전의 도담마을 우미이노스빌은 4억 후반에 낙찰받을 수 있다면 전세 갭은 1.3억정도라서 가장 좋긴합니다.

 

평촌 목련우성 5단지는 역세권이기도하고 갭도 크진 않지만, 사실 대지권이 많이 걸리긴 합니다.

현재 용적률이 180% 에서 190%정도로 구성되어있는 평촌 및 범계의 역세권 소형 아파트들이 많은데, 

해당 아파트들은 대지권이 모두 10평 아래입니다. (7평에서 8평정도 하더라구요)

 

용적률을 300%까지 늘려준다 하더라도 분담금에 대한 압박이 없을 수 없는 대지권이라... 추후 1기 신도시 특별법이 발효되더라도 분담금 부담이 따라올 수 밖에 없겠군요...

평촌 밑의 산본을 볼까... 아니 그 밑을 더 볼까...

 

그런 의미에서 평촌 아래 급지인 산본 근처 수리산역 보자면..

슈퍼 역세권인  가야주공 5단지 1차는 용적률이 129% 이고, 

그 옆의 한라주공 4단지 1차 아파트는 용적률이 115%라서.. 한 술 더 뜨네요

 

 

산본 역세권은 생각보다 용적률이 좋지 않았는데, 수리산역은 사업성이 나올만한 용적률을 자랑하네요.

분담금이 계속해서 압박이 되는 작금의 재건축 시장에 사업성에 장점을 더해주는 용적률이면, 

비록 수리산역 입지더라도 새 아파트가 들어올만한 이유가 있어보이긴 합니다.

 

근데 저는 왜인지 모르게 앞에서 언급한 세 지역의 아파트를 낙찰받고 싶네요.. 쿨럭!!^^

 

오늘의 손품임장은 여기까지! 

다음에는 서울 준공업지역에 대해서 끄적여보려고 합니다!

 

소통 환영합니다!