임차인의 경우에 따라 명도 난이도를 세워보자

명도 난이도?

 

명도 난이도를 설정하는데 있어서 tree구조로 조금 정리해보았습니다.

 

낙찰자 입장에서 권리분석에 신중해야하는,
선순위 임차인부터 알아봅시다. 

 

선순위 임차인 복습

우선, 선순위 임차인은 뭐였죠?

선순위 임차인이란 쉽게 말해 말소기준권리보다 앞선 임차인을 뜻합니다.

사실 그것뿐은 아닙니다. 아래 세 가지 요건을 충족을 시켜야하죠.

 

1) 집주인과 정상적인 임대차 계약을 했어야 합니다.

부동산 중개인을 끼면 중개 수수료를 내야 하니, 집주인과 직거래를 통해서 계약들 하시죠.

까닥하면 법적인 보호를 받지 못하는 경우가 생기기 마련입니다.

 

2) 점유, 즉 해당 부동산에 살고 있어야 합니다. 

만약 임차인이 집의 소유자(집주인)에게 보증금을 받지 않고 집주인도 모르게 다른 곳으로 이사를 갔다면, 즉 전입신고를 하지 않으면 진짜로 다른 곳으로 갔는지 알 방법이 없습니다.

 

3) 우리가 아는 가장 흔한 선순위 임차인 조건인,

말소기준권리보다 앞서서 전입 신고한 임차인입니다.

 

선순위 임차인은 경매 물건이 매각된 후, 보증금을 받지 못하면 제 3자인 낙찰자에게 대항력을 갖게 되죠.

즉, 보증금을 받지 배당받지 못하면 낙찰자에게 집을 인도해 주지 않아도 된다는 말과 같습니다.

배당 신청 유무와 상관없이, 보증금을 모두 받지 못하면 대항력을 행사합니다.

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선순위 임차인 케이스

 

일단 확정일자가 있는 선순위 임차인부터 보겠습니다.

확정일자로 배당 순위가 메겨집니다.

이 확정일자가 말소기준권리보다 뒤에 있으면, 낙찰자가 인수를 할 수도 있기 때문에 조심해야 하죠.

 

1. 말소기준권리보다 빠른 확정일자 / 배당요구 O 
배당 신고를 했네요. 이사를 나간다는 뜻이므로, 임차인의 보증금을 포함하여 입찰해야합니다.

법원에서 임차인의 보증금을 우선 배당해주기 때문이죠.

말소기준권리보다 빠르므로, 임차 보증금이 물건 가치(낙찰자가 생각하는)보다 적으면

(즉, 깡통전세가 아니라면) 입찰 하면 됩니다.

예시) 해당 물건을 5억에 갖고싶은데 현재 최저가가 4억이고 임차보증금이 2억이라면,

낙찰자는 해당 물건에 입찰을 망설일 이유가 없습니다.

 

2. 말소기준권리보다 늦은 확정일자 / 배당요구 O 

배당 신고를 했네요. 이사를 나간다는 뜻입니다.

근데, 어라... 확정일자가 말소기준권리보다 늦습니다. 

만약 확정일자보다 빠른 채권들의 채권액이 낙찰금액보다 낮다면,

선순위 임차인이 받지 못한 임차 보증금은 낙찰자가 모두 인수해야겠죠.

 

예시) 해당 물건을 5억에 갖고싶은데 현재 최저가가 4억이고 임차보증금이 2억입니다.

근데 말소기준권리가 2.5억이고 그 다음에 임차인의 확정일자가 있다면,

낙찰자는 해당 물건이 2 + 2.5 = 4.5억의 가치가 있는지 다시 생각해봐야 합니다. 

5억에 갖고싶으므로, 낙찰을 진행하면 되겠네요.

(즉, 말소기준권리금액이 3억 이상이면 입찰하면 안됩니다.)

 

3. 말소기준권리보다 빠른 확정일자 / 배당요구 X 
이사를 "안" 나간다는 뜻이므로 낙찰자는 임차인의 보증금을 제외하고 입찰해야합니다.

임차인의 계약이 끝나고 이사날에 보증금을 돌려줘야 하기 때문입니다.

 

 

4. 말소기준권리보다 늦은 확정일자 / 배당요구 X 

이 임차인은 배당신고를 안했으니 이사는 안나가는데, 말소기준권리보다 확정일자가 늦습니다.

사실 어려울 건 없습니다. 어차피 계속 유찰될 셈이니, 계산해서 입찰을 하면 됩니다.

 

예시) 해당 물건을 5억에 갖고싶은데 현재 최저가가 4억이고 임차보증금이 2억이라면,

낙찰자가 지금 4억으로 입찰한다면, 내 돈이 일단은 말소기준권리인 근저당권자가 가져갑니다.

낙찰자는 나중에 임차인에게 주어야할 2억까지 총 6억으로 해당 물건을 소유한 셈이 됩니다.

(실제로 많은 미납의 이유 중 하나가 바로 해당 예시입니다.)

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다음은 확정일자가 없는 선순위 임차인을 보겠습니다.

 

 

5. 확정일자가 없지만 / 배당요구 O 
전입신고는 하고 확정일자가 없는 경우 우선변제권이 없으며, 사실 배당요청을 할 수 없습니다.

실제 대항력이 없는 허위임차인이거나 

진짜 대항력이 있음에도 불구하고 확정일자를 안받은 경우가 있으므로, 조사가 필요합니다. 


6. 확정일자도 없고 / 배당요구 X 
선순위 임차인인데, 확정일자와 배당신고를 안했다의 경우는, 위와 거의 동일합니다. 

그리고 이런 경우는 보통 가족/지인 인 경우가 많죠. 

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후순위 임차인 케이스

 

자 그럼, 이제 후순위 임차인을 이야기 해볼까요?

낙찰자 입장에서 권리분석에는 문제가 없지만, 명도의 문제가 있는, 후순위 임차인은

전입신고가 아예 없거나 전입신고가 말소기준권리보다 늦는 경우입니다.

 

9. 확정일자 O 배당요구 O 

후순위 임차인인데, 확정일자와 배당신고 모두한경우라면, 

소액임차인인지를 먼저 보시면 좋습니다.

소액임차인이라면 대항력이 없어도 우선 변제가 되니 명도가 수월합니다.

 

만약 확정일자를 조금이라도 빨리 받았다면, 배당 받는 보증금이 소액변제액보다 더 많아질 것입니다.

 

10. 확정일자 O 배당요구 X 

배당요구를 하지 않은 이유는 모르겠으나, 

돌려받을 수 있는 보증금의 크기에 따라, 명도/이사가 까다로워질 케이스입니다.

11. 확정일자 X 배당요구 O 

확정일자는 없고 배당신고를 했다는 것은, 허위임차인이거나 

지인이나 가족일 듯 합니다.

 

12. 확정일자 X 배당요구 X 

확정일자도 없고, 배당 요구도 없으니 보나마나 가족이나 지인일 듯 합니다.