배당요구란?
선순위 임차인의 보증금은 배당요구를 해야 배당받는 채권입니다.
배당요구는 "계약을 해지할거야"라는 의사라고 보면 됩니다.
임차인의 권리는 전입일로 따집니다.
즉 대항력이 있다면, 현재의 소유자에게 자신의 보증금을 달라고 할 수 있는 것입니다.
즉 이것이 [주택임대차보호법]이죠.
그나저나 전입세대열람은 어떻게 할 수 있을까요?
경매사건 물건의 전입세대열람은 일반인도 가능합니다.
다만 준비물이 있는데, 경매정보를 출력하고 신분증과 수수료가 필요합니다.
주민센터를 가야 하며, 실제 건물의 명칭과 건축물대장상 명칭과 호수가 같은지 꼭 확인해야 하죠.
배당요구는 임차인의 목소리입니다.
배당요구를 안했다면,
"나는 여기서 계속 살 거야, 계약 유지 할래. 이사 가기 싫어." 라는 뜻이고,
낙찰자에게 보증금 전액을 요구할 수 있습니다.
반대로 배당요구를 했다면,
"나는 보증금을 배당일에 받고 이사 갈거야."라는 뜻입니다.
만약 전액이 아닌 일부만 배당 받는다면 배당 받지 못한 나머지 금액이 낙찰자에게 인수됩니다.
(만약 선순위이고 배당요구를 한 임차인이 있는데 법정기일이 빠른 세금이 먼저 배당금을 가져갈 경우,
임차인의 보증금을 인수해야 할 수도 있는 경우가 있습니다.)
자, 낙찰자가 낙찰을 받고, 잔금을 치루잖아요?
만약 이때 선순위 임차인이 배당요구를 하면 잔금납부로부터 한 달 후 배당기일에 배당을 받을 수 있습니다.
전세랑 똑같이, 보증금 반환과 이사는 동시이행관계입니다.
낙찰자의 명도확인서가 있어야 배당이 나오기 때문에, 이사를 가야 배당을 받을 수 있는거죠.
헷갈리는 대항력과 확정일자
근데 여기서, 대항력이 있다고 배당을 먼저 받는 것은 아닙니다. 왜냐면,
대항력 : 보증금을 보장받을 자격을 줌.
확정일자 : 보증금 금액과 순위를 증거함.
즉 대항력이 있으면 선순위 임차인이 보증금을 보장받을 수 있는 자격을 받지만,
법원에서 배당 받기 위해서는 그 보증금의 금액에 대해 공적인 증거를 확보해야합니다.
여기서 확정일자가 중요한 것은 "확정일자를 받은 그 날짜"에 보증금이 얼마였는지를 증거합니다.
확정일자가 없는 경우, 순위가 확보되지 않아 법원 배당에서 뒤로 밀리든지 낙찰자에게 인수됩니다.
대항력이 있다면 결국에는 임차인은 낙찰자 또는 법원에 보증금을 주장할 수 있으니,
순위가 늦는다면 법원에서는 받지 못해도 낙찰자에게 요구할 수 있죠.
그러나, 보증금을 받을 자격이 없다면 순위가 빨라도 의미가 없습니다.
예시로 깔끔하게 알아봅시다
배당 요구 여부에 따라서 어떻게 투자를 하면 될지 예시로 알아봅시다!
10억짜리 아파트가 경매에 나왔습니다.
이 아파트에 선순위 임차인이 점유하고 있고, 5억의 보증금으로 전세를 살고 있네요.
만약 10억 아파트가 두 번이나 유찰되어 4.9억에 최저가가 형성되어있다고 하죠.
낙찰자는 6.5억정도면 이 아파트의 가치가 있다고 생각한다고 가정합시다.
(실제로 요즘 하락기에는 65% 정도로 입찰이 자주 됩니다)
인생은 타이밍, 지금이니?
배당요구를 하지 않았다면 지금 입찰해야 할까요?
입찰자 입장에서는 임차인의 보증금을 인수하면서 낙찰받는 셈입니다.
즉, 6.5억으로 냅다 입찰을 한다면, 이 아파트를 6.5억에 가져오는 걸까요?
아닙니다.
임차인은 계속 살고 싶어서 배당요구를 하지 않았으니, 이 6.5억은 임차인에게 가지 않습니다. 채권자한테 가겠죠!
즉 나는 1.5억원만 소유자(채권자)에게 주면 된다고 생각했는데, 그게 아니라는 겁니다.
배당요구를 하지 않은 임차인이 선순위인 물건은 그래서,
법원을 상대로 "경매 갭투자"를 했다고 생각하면 편합니다.
경매 갭투자?
6.5억짜리 물건에 보증금이 5억인 임차인이 있다면, 우리는 소유자에게 6.5억을 주나요 1.5억을 주나요?
1.5억을 주고 소유권을 가져오죠!
즉 임차인의 보증금 5억은 임차인의 계약기간이 끝나는 시점에 임차인에게 돌려주면 되는겁니다.
따라서, 이 물건을 제가 6.5억정으로 받고 싶다면, 유찰이 1.5억까지 떨어져야 하니,
10억 > 7억 > 4.9억에서 더 떨어져서, 4.9억 > 3.43억 > 2.4억 > 1.68억 > 1.17억...
즉 5번째 유찰(1.68억)이 될 때 과감하게 낙찰받거나, 6번째 유찰(1.17억)이 될 때 1.5억과 근접하게 노려야 겠네요.
이래서 임차인 중에서 경매난 물건을 고의로 배당요구를 하지 않고 유찰시키기도 합니다.
자, 그럼 배당을 요구했다면 입찰해야 할까요?
배당을 요구했다는건 임차인이 이사를 가겠다는 뜻이라고 했죠?
실제로 배당이 되는지 잘 따져보았다는 전제 하에, 내가 입찰한 6.5억 중 5억은 임차인의 이삿날에 주면 되고,
나머지 1.5억은 채권자에게 가겠네요.
즉 2번째 유찰이 될 때 6.5억에 근접해서 낙찰을 받으면 되겠네요!
오늘은 배당요구가 뭔지,
선순위 임차인이 뭔지,
선순위 임차인이 배당요구를 하지 않은 물건과 한 물건에 대해
우리의 입찰 포지션을 어떻게 잡아야 하는지 알아보았습니다!
다음에도 더 유익한 내용으로 찾아뵐게요!
같이 부자됩시다!!
댓글과 질문 너무너무 환영입니다~
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