부동산/경매 (9) 썸네일형 리스트형 2024년 1월 아파트 경매 정리 여러분 크리스마스 잘 보내셨나요? 다사다난했던 2023년도 벌써 이렇게 지나가고, 이제 3일뒤면 2024년이 저를 반기네요..말도 안됩니다. 벌써 2024년이라니.. 신년맞이 1월 아파트 경매 분석 2024년 신년을 맞아서, 1월에 진행하는 아파트 경매를 정리해보려고 합니다. 아파트 경매 기준은... 제 입맛대로 하였어요ㅎㅎ (정말 제가 돈이 있었다면 받고 싶었던 물건들) 일단 국평이 아닌 59이하의 소형 아파트로 골라보았고, 서울이 아닌 경기도권의 아파트들입니다. 세 물건 모두 층도 좋습니다.. 각각 22층 18층 13층... 물론 탑층 아니구요! (사실 정리하면서... 1기 신도시 특별법의 평촌-산본-수리산역 라인에 대해서 한 마디 해보려고 합니다.) 1. 동탄의 예당마을 푸르지오 2. 죽전의 도담마.. 낙찰 받은 후 전기/도시가스/수도 세팅하기 안녕하세요! 꾸니장입니다. 저는 올해 10월 5일에 첫낙찰을 받았습니다. 서울에 위치한 빌라인데요, 사실 "낙찰을 받고나서가 경매의 시작이다"라는 말이 지금에서야 피부에 와닿는 느낌입니다. 경락잔금대출을 받는 것 자체도 할 말이 많지만, 오늘은 다른 얘기를 먼저 하려고 합니다. (시간이 나면 경락잔금대출 과정도 다루어볼 예정입니다.) 그 전까지의 상황 설명 저는 모 법무사 사무실에서 경락잔금대출을 받았고, 11월 7일 등기이전을 마쳤습니다. (살벌한 이전 비용...) 법무사 분이 법원에 잔금을 법무사분이 납부 하시면 잔금완납증명서를 받을 수 있는데, 이를 사진으로 찍어달라고 하여 받았습니다. 낙찰받은 물건 내부로 하루빨리 들어가 보고 싶었습니다...ㅎ 채권자인 주택도시보증공사(HUG) 담당자에게 바로 전.. 장안동 2룸 빌라 임장 https://wookai.tistory.com/26 해당 글은 장안동 2룸 빌라 임장 전 분석글입니다. 이를 토대로 아래 임장기를 시작하겠습니다. 처음 와본 장안동 장안동은 살면서 처음 가본 동네라서, 비가 조금 오는 날이었지만 (9월 16일) 동네 분위기를 걸으면서 익혀봤습니다. 동네 분위기는 네이버지도에서 본 것과 크게 다르지 않았으며, 개발이 빠르게 진행되는 분위기는 더더욱 아니었습니다. 사실 일부만 돌아다닌 걸로 동네 분위기를 판단하는 것은 어불성설 같아 보입니다. 해당 물건을 다시 한 번 보자면, 2룸 빌라이고, 전용 면적은 9평이 조금 안되는 물건입니다. 아래 사진은 해당 물건 근처에 있는 올림푸스 빌라입니다. 총 4개의 동이 있는데, 건물 외벽의 벽돌이 눈에 띄어서 찍어봤습니다. 아래 사진.. 9월 19일 빌라 경매 매물 추려보기 1. 장한평역 15분 역세권 2룸 (준)신축급 빌라 THE 하우스 해당 물건을 간단하게 브리핑 하자면, 끊임없이 유찰되다가, 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 임차보증금 전액을 배당받지 못할 경우라도 매수인에 대한 잔존임대차 보증금 반환채권을 포기하고 임차권 등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 전형적인 보증금 포기 사건이다. 네이버지도 기준으로 걸어서 15분 걸리고, 정확히 1km 떨어져 있다. (이정도면 역세권은 아니지만, 멀어서 못갈 정도는 아니긴 함) 공시가격은 2022년 1.59억에서 2023년 1.48억으로 천만원정도 DOWN 되었으며, 124% 악마의 룰을 적용시 HUG 보증보험을 끼고 전세를 맞추려면 1.86억으로 전세를 줄 수 있다. 전용 29.34 제곱미터의 방이.. 임차인의 경우에 따라 명도 난이도를 세워보자 명도 난이도? 명도 난이도를 설정하는데 있어서 tree구조로 조금 정리해보았습니다. 낙찰자 입장에서 권리분석에 신중해야하는, 선순위 임차인부터 알아봅시다. 선순위 임차인 복습 우선, 선순위 임차인은 뭐였죠? 선순위 임차인이란 쉽게 말해 말소기준권리보다 앞선 임차인을 뜻합니다. 사실 그것뿐은 아닙니다. 아래 세 가지 요건을 충족을 시켜야하죠. 1) 집주인과 정상적인 임대차 계약을 했어야 합니다. 부동산 중개인을 끼면 중개 수수료를 내야 하니, 집주인과 직거래를 통해서 계약들 하시죠. 까닥하면 법적인 보호를 받지 못하는 경우가 생기기 마련입니다. 2) 점유, 즉 해당 부동산에 살고 있어야 합니다. 만약 임차인이 집의 소유자(집주인)에게 보증금을 받지 않고 집주인도 모르게 다른 곳으로 이사를 갔다면, 즉 전입.. 배당에 대한 간단한 고찰 배당요구란? 선순위 임차인의 보증금은 배당요구를 해야 배당받는 채권입니다. 배당요구는 "계약을 해지할거야"라는 의사라고 보면 됩니다. 임차인의 권리는 전입일로 따집니다. 즉 대항력이 있다면, 현재의 소유자에게 자신의 보증금을 달라고 할 수 있는 것입니다. 즉 이것이 [주택임대차보호법]이죠. 그나저나 전입세대열람은 어떻게 할 수 있을까요? 경매사건 물건의 전입세대열람은 일반인도 가능합니다. 다만 준비물이 있는데, 경매정보를 출력하고 신분증과 수수료가 필요합니다. 주민센터를 가야 하며, 실제 건물의 명칭과 건축물대장상 명칭과 호수가 같은지 꼭 확인해야 하죠. 배당요구는 임차인의 목소리입니다. 배당요구를 안했다면, "나는 여기서 계속 살 거야, 계약 유지 할래. 이사 가기 싫어." 라는 뜻이고, 낙찰자에게 보.. 나도 모르게 매매 사업자가 될 수 있다? 부가가치세는 머지? 난, 그냥 개인으로 사고 판건데, 나도 모르게 국세청에서 매매 사업자로 나도 모르게 간주된다면 당황스럽겠죠? '매매사업자로 간주가 된다'는 게 무슨 뜻일까요? 1과세기간(1월 부터 6월, 7월부터 12월) 기간 안에 부동산을 하나 이상 취득하고 두 개 이상 부동산을 판매하는 경우에는 매매사업자로 간주될 수 있다고 합니다. 취득과 판매의 순서는 상관이 없습니다. 즉, 갯수(하나 사고 두개 팔면)에만 상관이 있다고 해요. 그럼, 매매 사업자가 아닌 경우를 예시로 볼까요? 1. 판매 취득 취득 (매매 사업자 아님) 2. 취득 취득 취득 (매매 사업자 아님) 3. 판매 판매 판매 (실질의 매매 사업자가 될 수도 있음) 근데, 여기서 예를 들어서, 상반기에 "취득 취득 취득" 하반기에 "판매 판매 취득" 이런식으.. 부동산 경매 첫 입찰기(대전지방법원 서산지원 ) 안녕하세요, 부동산 경매 첫 입찰기를 시작합니다!! 경매에 대해 처음 안지는 반년이 조금 넘었고, 공부를 시작한지는 음... 한 3개월 정도 된 것 같아요 ㅎㅎ 권리분석 등을 공부하고, 바로 실전에 들어가서 낙찰을 받고 싶은 물건 중에서, 제가 무리하지 않고 참여할 수 있는 물건을 골라서 경매 입찰에 참여하기로 했습니다! 대전 지방법원 서산지원 방문 저는 2023년 1월 10일 화요일에 대전지방법원 서산지원에서 열리는 부동산 경매에 참여하였습니다 ㅎㅎ 물건은 당진에 위치한 아파트였는데요, 당진에는 법원이 없어서 대전지방법원 서산지원에 직접 차를 몰고 오전에 방문하였습니다. 날씨는 추웠지만 날이 맑아서 노래를 부르며 갔어요 ㅎㅎ서산지원이라서 그런가 법원 규모는 작은 편이었고, 출입구 어디를 가든 경매하는 .. [공지] 부동산 경매 글 포스팅 시작합니다! 안녕하세요, 오랜만에 인사를 드리네요... 댓글만 달아드리다가 도대체 며칠 만의 업로드인지 감도 안오네요... 이제부터라도.. ㅎㅎ 뜬금없이 부동산 경매? 뜬금없이 부동산 경매 입찰기 라는 제목으로 글을 올리는 이유는, 요즘 제가 푹 빠진 투자가 바로 부동산 경매이기 때문입니다.ㅎㅎ 왜 갑자기 경매냐? 에 대해서는 드릴 말씀이 정말 많을 것 같습니다. 굳이 줄여 말씀드리자면, 작년 하반기부터 급격히 떨어진 대한민국 부동산에서 기회를 잡는다(?) 라고 줄여 말할 수 있겠습니다. 경매란? 아시다시피 "부동산 경매"는 갈 곳 잃은 집과 복잡한 권리 문제, 돈을 빌려준 자와 빌린 자를 법원에서 정리해주는데, 다만 채무자가 갚아야 하는 것이 부동산인 것 뿐입니다. 쉽게 말해서 경매 부동산을 담보로 누군가 (옆집 .. 이전 1 다음
